Di norma, per l’intera durata di un contratto di locazione a uso abitativo, il locatore (ossia il proprietario dell’immobile) non può chiedere un aumento del canone al conduttore (comunemente definito inquilino). Attenzione, però: tale regola generale non vale per le richieste del locatore finalizzate unicamente all’adeguamento del canone di locazione all’inflazione, secondo gli indici ISTAT.
La rivalutazione, o adeguamento, ISTAT è un meccanismo con il quale l’Istituto Nazionale di Statistica rivaluta, su base annua, il costo della vita seguendo le variazioni percentuali degli indici di riferimento. Le variazioni ISTAT vengono pubblicate mensilmente in Gazzetta Ufficiale. L’adeguamento ISTAT fonda diversi calcoli che incidono su ambiti che interessano gran parte della nostra popolazione, tra i quali proprio quelli delle locazioni. Orbene, la richiesta, rivolta dal locatore al conduttore, di adeguamento del canone di locazione all’inflazione secondo gli indici ISTAT non è qualificabile quale aumento del canone di locazione, ma, unicamente, quale adeguamento del relativo importo alla inesorabile inflazione. Per effetto dell’adeguamento in parola, l’importo rivalutato conserva il medesimo potere di acquisto nel corso degli anni.
Generalmente i contratti di locazione contengono una apposita clausola che prevede l’aggiornamento del canone di locazione secondo gli indici ISTAT. Laddove tale clausola non sia espressamente riportata nei suddetti contratti, il locatore non potrà richiedere alcun adeguamento e il conduttore non sarà tenuto a versare alcunchè e, ciò, anche a fronte di una richiesta esplicita del locatore in tal senso.
A tale proposito va precisato che, nella prassi, nei contratti di locazione si rinvengono: (a) clausole che prevedono che detto aggiornamento avvenga su richiesta del locatore; (b) clausole che prevedono che l’aggiornamento del canone avvenga automaticamente, di anno in anno. La giurisprudenza tende a considerare nulle le clausole rientranti nella seconda tipologia, sebbene le stesse siano frutto di una prassi consolidata. Ciò, in quanto l’adeguamento ISTAT è considerato come legittimamente dovuto unicamente a fronte di una esplicita richiesta del locatore. Tale nullità trova il suo fondamento in una esigenza di tutela del conduttore, al quale deve essere garantito di conoscere esattamente l’importo da corrispondere. E, tenendo a mente la medesima finalità, la giurisprudenza maggioritaria ritiene che il locatore non possa chiedere gli arretrati derivanti dall’aggiornamento ISTAT del canone di locazione se non puntualmente richiesti nel corso del rapporto. Del resto, se tale diritto sorge solo dal momento della richiesta, esso non può avere efficacia retroattiva.
Alla luce delle considerazioni che precedono, non può che rilevarsi l’opportunità e la necessità che il locatore espliciti annualmente la richiesta di adeguare il canone di locazione secondo gli indici ISTAT. Si deve, inoltre, segnalare, che le domande di corresponsione degli importi dovuti a titolo di adeguamento ISTAT sui canoni di locazione, sono soggette a una prescrizione quinquennale. Graverà, ovviamente, sul locatore, che lamenta la mancata corresponsione di detti importi da parte del conduttore, dimostrare l’avvenuta richiesta (che si consiglia di formulare per iscritto) o, comunque, la sussistenza di elementi interruttivi della prescrizione.