Da All’interno di ciascun condominio si rinviene la presenza di parti di proprietà esclusiva (ad esempio, gli appartamenti dei singoli condomini) e di parti di proprietà comune (ad esempio, l’androne condominiale, le scale condominiali, il giardino condominiale).
Ci sono, tuttavia, delle aree di dubbia titolarità, in relazione alle quali, dunque, non è dato nell’immediato comprendere se le stesse appartengano a singoli condomini oppure al condominio. Ne è un esempio tipico il “sottotetto”, ossia lo spazio compreso tra il tetto dell’immobile condominiale e il solaio posto a copertura dell’appartamento dell’ultimo piano, tendenzialmente non abitabile per motivi legati alla sua conformazione e allo spazio ridotto (in particolare, sotto il profilo dell’altezza). Orbene, la legge annovera il sottotetto tra le parti condominiali comuni, a condizione che esso, per le sue caratteristiche, sia destinato a soddisfare esigenze comuni dei condomini.
Si tratta, tuttavia, di una normativa derogabile. Per effetto di tale deroga, il sottotetto può essere di proprietà esclusiva di uno o più condomini.Come si fa, allora, a capire se il sottotetto di un edificio costituisce una parte di proprietà comune o una parte di proprietà esclusiva?La giurisprudenza, nel corso degli anni, ha elaborato dei criteri dei quali servirsi per risolvere la questione.Il primo criterio è l’esame del Regolamento condominiale, che potrebbe espressamente attribuire la proprietà del sottotetto al condominio, oppure a un singolo condomino.
Laddove, tuttavia, come spesso accade, nulla sia previsto dal Regolamento condominiale, entrano in gioco altri elementi. In particolare, se, in base alle caratteristiche strutturali, il sottotetto è destinato all’uso comune (ad esempio: perché è in comunicazione diretta con il vano scale comune, oppure in esso passano le tubazioni dei servizi condominiali etc, ), esso si presume di proprietà condominiale. Se, invece, in base alle medesime caratteristiche, esso assolve alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento allo stesso sottostante, sito all’ultimo piano, dal caldo, dal freddo e dall’umidità, si presume pertinenza di detto immobile. Il soggetto che abbia la proprietà esclusiva del sottotetto, può certamente recuperarlo a fini abitativi, rispettando la normativa di riferimento, oltre che, ovviamente, il Regolamento condominiale e ottenendo l’eventuale necessaria autorizzazione dell’assemblea (a seconda del progetto da realizzare e delle finalità da perseguire). Il proprietario dell’ultimo, inoltre, può elevare nuovi piani sempre che lo permettano le condizioni statiche dell’edificio e senza pregiudicarne l’aspetto architettonico, ovvero senza diminuire notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti. Chi sopraeleva, tuttavia, deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova costruzione, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante.
Si deve, da ultimo, evidenziare che può verificarsi l’ipotesi in cui uno dei condomini voglia acquistare il sottotetto. Tale operazione è certamente realizzabile, ma richiede una delibera assembleare che si fondi sul consenso di tutti i condomini, tra i quali, inoltre, verrà ripartito il ricavato della vendita.
